모음 부동산 2026.07.05

전세사기 당하지 않기 위해 꼭 확인할 체크리스트 모음

등기부등본, 근저당, 보증보험, 특약, 전입신고까지 전세계약 전후에 챙겨야 할 핵심 확인사항

#전세사기#전세계약#부동산#체크리스트#주거

등기부등본 열람하기

등기부등본은 임대인이 아니어도 열람할 수 있으므로 계약 전 반드시 확인해야 합니다. 표제부의 주소와 실제 집 주소가 맞는지, 갑구의 소유자가 계약 상대방과 일치하는지, 을구의 근저당권과 채권최고액이 보증금보다 위험하게 큰지 차례로 보는 것이 핵심입니다. 이 항목은 계약서에 도장을 찍기 전과 잔금을 치르기 전 모두 확인하는 편이 안전하며, 애매한 부분이 있으면 임대인 설명만 믿지 말고 등기자료, 보증기관, 지자체 상담 등 객관적인 경로로 한 번 더 확인하는 것이 좋습니다.

확인 포인트 등기부등본 열람하기 확인 출처 https://www.khug.or.kr/jeonse/web/s03/s030105.jsp 주의 법률 자문이 아닌 일반 체크리스트입니다. 계약별 상황은 전문가 확인이 필요합니다.

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갑구 소유자와 계약자 확인

갑구에는 소유권과 관련된 정보가 표시됩니다. 계약 상대가 등기상 소유자와 다르다면 위임장, 인감증명서, 임대인 통화 확인처럼 대리권 확인 절차가 필요합니다. 임대인 명의가 아닌 계좌로 보증금을 보내는 계약은 특히 더 조심해야 합니다. 이 항목은 계약서에 도장을 찍기 전과 잔금을 치르기 전 모두 확인하는 편이 안전하며, 애매한 부분이 있으면 임대인 설명만 믿지 말고 등기자료, 보증기관, 지자체 상담 등 객관적인 경로로 한 번 더 확인하는 것이 좋습니다.

확인 포인트 갑구 소유자와 계약자 확인 확인 출처 https://www.gangseo.seoul.kr/build/bui060101 주의 법률 자문이 아닌 일반 체크리스트입니다. 계약별 상황은 전문가 확인이 필요합니다.

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을구 근저당권과 채권최고액 확인

을구의 근저당권은 집이 경매로 넘어갈 때 내 보증금보다 먼저 배당받을 권리일 수 있습니다. 단순히 대출금 원금이 아니라 채권최고액을 기준으로 보는 것이 일반적이며, 집값과 보증금, 선순위 채권을 함께 계산해야 합니다. 이 항목은 계약서에 도장을 찍기 전과 잔금을 치르기 전 모두 확인하는 편이 안전하며, 애매한 부분이 있으면 임대인 설명만 믿지 말고 등기자료, 보증기관, 지자체 상담 등 객관적인 경로로 한 번 더 확인하는 것이 좋습니다.

확인 포인트 을구 근저당권과 채권최고액 확인 확인 출처 https://www.khug.or.kr/jeonse/web/s03/s030105.jsp 주의 법률 자문이 아닌 일반 체크리스트입니다. 계약별 상황은 전문가 확인이 필요합니다.

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시세와 보증금 비율 확인

전세보증금이 매매가에 지나치게 가까우면 가격 하락이나 경매 상황에서 보증금을 온전히 돌려받기 어려울 수 있습니다. 이미지의 80% 기준처럼 보수적인 기준을 세워 매매가, 선순위 채권, 보증금 합계를 함께 비교하는 것이 좋습니다. 이 항목은 계약서에 도장을 찍기 전과 잔금을 치르기 전 모두 확인하는 편이 안전하며, 애매한 부분이 있으면 임대인 설명만 믿지 말고 등기자료, 보증기관, 지자체 상담 등 객관적인 경로로 한 번 더 확인하는 것이 좋습니다.

확인 포인트 시세와 보증금 비율 확인 확인 출처 https://www.gwanak.go.kr/site/gwanak/08/10805150200002024071509.jsp 주의 법률 자문이 아닌 일반 체크리스트입니다. 계약별 상황은 전문가 확인이 필요합니다.

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전세보증금 반환보증 가능 여부 확인

전세보증금 반환보증은 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 때 중요한 안전장치가 될 수 있습니다. 보증 가입 조건은 주택 유형, 보증금, 선순위 채권, 임대인 상태 등에 따라 달라지므로 계약 전에 가능 여부를 확인하는 것이 좋습니다. 이 항목은 계약서에 도장을 찍기 전과 잔금을 치르기 전 모두 확인하는 편이 안전하며, 애매한 부분이 있으면 임대인 설명만 믿지 말고 등기자료, 보증기관, 지자체 상담 등 객관적인 경로로 한 번 더 확인하는 것이 좋습니다.

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안심전세앱으로 위험도 점검

안심전세 앱은 주택시세 조회, 위험성 진단, 집주인 조회, 전세계약 셀프테스트, 보증 가입 신청 등 여러 기능을 제공합니다. 계약 전 혼자 판단하기 어려울 때 기본 위험 요소를 빠르게 점검하는 용도로 활용하기 좋습니다. 이 항목은 계약서에 도장을 찍기 전과 잔금을 치르기 전 모두 확인하는 편이 안전하며, 애매한 부분이 있으면 임대인 설명만 믿지 말고 등기자료, 보증기관, 지자체 상담 등 객관적인 경로로 한 번 더 확인하는 것이 좋습니다.

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공인중개사와 중개업소 확인

중개사 명함만 믿지 말고 등록된 중개업소인지, 실제 사무소와 계약 장소가 일치하는지 확인하는 것이 좋습니다. 무등록 중개나 명의 대여가 의심되면 계약을 서두르지 말고 관할 구청이나 안심전세 앱의 중개업 조회 기능을 활용해야 합니다. 이 항목은 계약서에 도장을 찍기 전과 잔금을 치르기 전 모두 확인하는 편이 안전하며, 애매한 부분이 있으면 임대인 설명만 믿지 말고 등기자료, 보증기관, 지자체 상담 등 객관적인 경로로 한 번 더 확인하는 것이 좋습니다.

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특약에 등기 변동 금지 넣기

이미지처럼 계약서 특약에 잔금 전후 권리 변동 금지, 위반 시 계약 무효 및 보증금 반환 같은 문구를 넣으면 분쟁 예방에 도움이 됩니다. 다만 특약 문구는 상황별로 달라질 수 있으므로 중요한 계약은 전문가 검토를 받는 것이 좋습니다. 이 항목은 계약서에 도장을 찍기 전과 잔금을 치르기 전 모두 확인하는 편이 안전하며, 애매한 부분이 있으면 임대인 설명만 믿지 말고 등기자료, 보증기관, 지자체 상담 등 객관적인 경로로 한 번 더 확인하는 것이 좋습니다.

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신탁등기 여부 확인

신탁부동산은 등기상 소유자와 실제 계약 권한이 다를 수 있어 전세사기 사례에서 자주 언급됩니다. 신탁원부, 신탁회사 동의서, 계약 권한을 확인하지 않고 임대인 말만 믿고 계약하면 위험할 수 있습니다. 이 항목은 계약서에 도장을 찍기 전과 잔금을 치르기 전 모두 확인하는 편이 안전하며, 애매한 부분이 있으면 임대인 설명만 믿지 말고 등기자료, 보증기관, 지자체 상담 등 객관적인 경로로 한 번 더 확인하는 것이 좋습니다.

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체납 세금과 납세증명 확인

임대인의 체납 세금은 보증금 회수에 영향을 줄 수 있습니다. 계약 전 납세증명서나 관련 확인 절차를 요구하고, 임대인이 자료 제공을 거부하거나 설명이 불명확하면 계약을 서두르지 않는 편이 안전합니다. 이 항목은 계약서에 도장을 찍기 전과 잔금을 치르기 전 모두 확인하는 편이 안전하며, 애매한 부분이 있으면 임대인 설명만 믿지 말고 등기자료, 보증기관, 지자체 상담 등 객관적인 경로로 한 번 더 확인하는 것이 좋습니다.

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전입신고와 확정일자 즉시 처리

전입신고와 확정일자는 전세 보증금을 지키는 핵심 절차입니다. 잔금을 치르고 입주했다면 미루지 말고 즉시 처리하는 것이 좋고, 가능하다면 계약 전후 일정에 맞춰 주민센터나 온라인 처리 가능 여부를 미리 확인해두세요. 이 항목은 계약서에 도장을 찍기 전과 잔금을 치르기 전 모두 확인하는 편이 안전하며, 애매한 부분이 있으면 임대인 설명만 믿지 말고 등기자료, 보증기관, 지자체 상담 등 객관적인 경로로 한 번 더 확인하는 것이 좋습니다.

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잔금 다음날 등기 재확인

계약 당일에는 문제가 없어 보여도 잔금 전후로 근저당권이 설정되는 위험이 있을 수 있습니다. 잔금 다음날 등기부등본을 다시 확인해 특약과 다른 권리 변동이 없는지 점검하면 사후 대응을 더 빠르게 할 수 있습니다. 이 항목은 계약서에 도장을 찍기 전과 잔금을 치르기 전 모두 확인하는 편이 안전하며, 애매한 부분이 있으면 임대인 설명만 믿지 말고 등기자료, 보증기관, 지자체 상담 등 객관적인 경로로 한 번 더 확인하는 것이 좋습니다.

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